In der Praxis des Mietrechts und insbesondere bei langfristigen Mietverträgen im Bereich erneuerbarer Energien kommt der präzisen Formulierung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eine entscheidende Bedeutung zu. Ein jüngst ergangenes Urteil verdeutlicht die erheblichen Risiken, die mit ungenau formulierten Vertragsklauseln einhergehen können.
Der konkrete Fall betrifft die Auslegung von AGB in einem Mietvertrag über eine Photovoltaikanlage. Er zeigt, dass unklare Vertragsregelungen zu Lasten des Mieters ausgelegt werden können, der den Mustervertrag entworfen und dem Eigentümer vorgelegt hat. Dieser Beitrag beleuchtet die wesentlichen Aspekte des Urteils und zieht daraus Schlussfolgerungen für eine Risikominimierung in der künftigen Vertragsgestaltung.
Das Urteil zur Zahlungspflicht
In dem BGH-Urteil aus dem Jahr 2021 ging es um die Frage der Zahlungspflicht des Mieters einer Photovoltaikanlage. In diesem Konstrukt war der Mieter das Unternehmen, das die AGB erstellt hatte, und der Vermieter ein Verbraucher. Die Parteien des Rechtsstreits stritten darüber, ab wann der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet ist. Die PV-Anlage war zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits installiert, jedoch danach nie in Betrieb genommen worden.
Der Mietvertrag sah eine 10jährige Vertragslaufzeit "ab Inbetriebnahme" der Anlage vor. Eine weitere Regelung zur Fälligkeit der Mietzahlungen enthielt der Vertrag nicht. Der BGH sah daher in der Vereinbarung über die Mietzeit gleichzeitig eine Vereinbarung über den Zahlungsbeginn und prüfte diese Regelung im Detail.
Für die Vereinbarung des Zeitpunkts von Zahlungen ist in AGB § 308 Nr. 1 Fall 2 BGB zu berücksichtigen. Danach ist eine Leistungsfrist nur dann hinreichend bestimmt, wenn der Vertragspartner des AGB-Verwenders ohne besondere Mühe und Aufwand die Fälligkeit ermitteln kann. Dies ist der Fall, wenn die Frist von einem Ereignis abhängt, das von dem Vertragspartner des AGB-Verwenders (hier der Vermieter) beeinflusst werden kann. Dagegen ist die Leistungsfrist nicht mehr berechenbar, wenn sie ausschließlich oder zusätzlich von einem Ereignis in der Sphäre des AGB-Verwenders (hier der Mieter) abhängt.
Zum einen fehlte es an einem Verweis auf das EEG, in dem die Inbetriebnahme konkret definiert ist. Deswegen versagte das Gericht eine Auslegung des Begriffs „Inbetriebnahme“ im Sinne des EEG.
Zum anderen wendete das Gericht die kundenfeindlichste Auslegung der AGB an und stellte fest, dass die Inbetriebnahme die tatsächliche Inbetriebsetzung der Anlage meint und diese tatsächliche Inbetriebsetzung alleine in der Sphäre des Mieters liegt. Somit verstieß die Vereinbarung über die Leistungsfrist gegen die AGB-Vorschrift in § 308 Nr. 1 Fall 2 BGB, was zur Unwirksamkeit der Regelung führte.
In der Folge kommt die gesetzliche Regelung zur Anwendung. Danach beginnt der Mietzahlungsanspruch gemäß § 535 BGB mit Nutzungsüberlassung. Da die PV-Anlage bereits bei Vertragsschluss installiert war, hatte der Vermieter in diesem Fall einen Zahlungsanspruch bereits mit Vertragsabschluss.
Bedeutung für die Vertragspraxis
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer präzisen und umfassenden Formulierung von Vertragsklauseln. Bei der Ausgestaltung von Nutzungsverträgen im Bereich erneuerbarer Energien ist es unerlässlich, wichtige Vertragsbestandteile wie die den Beginn der Vertragslaufzeit und den Zeitpunkt der Zahlungspflichten als auch die Verantwortlichkeiten klar zu definieren.
In Bezug auf den Vertragsbeginn sollte eine klare Regelung getroffen werden. Lesen Sie hierzu unseren Artikel.
Hinsichtlich der Zahlungspflicht ist im ersten Schritt jeder Zeitpunkt, an den angeknüpft wird, genau zu regeln (z.B. Baubeginn, Inbetriebnahme, Rückbau). Insbesondere für die Inbetriebnahme empfehlen wir den Verweis auf die Definition im EEG.
Im zweiten Schritt ist zu prüfen, ob der Eintritt dieser Zeitpunkte allein vom AGB-Verwender beeinflusst wird. Das Urteil spricht erneut dafür, ein Reservierungsentgelt anzubieten, so dass zumindest ein geringes Nutzungsentgelt unabhängig von den allein vom Projektentwickler zu beeinflussenden Zeitpunkten „Baubeginn“ und „Inbetriebnahme“ gezahlt wird.
Eine Alternative hierzu wäre, mit von beiden Parteien unabhängigen Ereignissen, konkreten Daten oder sogar Handlungen, die in der Sphäre des Verbrauchers liegen, zu arbeiten.
Schließlich kann der Einwand der einseitigen Bestimmung der Zeitpunkte dadurch beseitigt werden, dass die Vertragsparteien den Zeitpunkt in einem Nachtrag festhalten.
Wenn Sie Fragen zu den oben genannten Themen haben, dann kontaktieren Sie uns gerne – wir freuen uns auf Ihre Nachricht.